Etats-Unis. met en garde contre les saisies hypothécaires éminent du domaine

Agence fédérale de financement du logement menace de restreindre les prêts dans les villes, y compris Richmond, Californie, que le recours à d'expropriation.

Régulateur de financement du logement haut de la nation menacée d'étouffer les prêts hypothécaires dans les villes qui utilisent le domaine éminent de saisir les prêts sous-marins de prêteurs.

La salve de la Federal Housing Finance Agency est venu jeudi, sur les talons d'un procès dirigé par les grandes firmes de Wall Street et les géants hypothécaires US parrainés Fannie Mae et Freddie Mac contre la ville de Bay Area de Richmond.

Richmond est le premier à aller de l'avant avec le plan, également l'objet de débats dans les villes à travers l'état et de la nation. Richmond veut exiger les prêteurs et les investisseurs à vendre des prêts hypothécaires sous-marins avec une forte décote. La ville serait alors refinancer des emprunteurs dans les hypothèques plus abordables-.

L'agence fédérale du logement, qui réglemente Fannie et Freddie, le jeudi de préciser qu'il n'a pas l'intention de laisser cela se produire. L'agence a déclaré qu'elle demanderait à Fannie et Freddie à “limite, limiter ou cesser ses activités d'affaires” dans toute juridiction à l'aide d'expropriation pour saisir les prêts hypothécaires.

Le déménagement serait un “énorme coup” à la ville de Richmond, a déclaré Guy Cecala, éditeur de Inside Mortgage Finance.

“Il est à peu près une condamnation à mort ces jours en termes de financement hypothécaire,” Cecala dit. “Il est une sorte de solution de la bombe atomique, et la vraie question est-ce qu'ils la gâchette sur elle, ou est-ce juste une menace? Mais c'est le genre de chose qu'ils pouvaient faire assez rapidement.”

Executives and legal counsel for Fannie Mae and Freddie Mac also singled out the eminent domain plan this week during conference calls with journalists to discuss second-quarter financial results.

The use of eminent domain is “a serious issue that has the potential to unsettle investors in mortgage securities,” Fannie Mae Chief Executive Timothy J. Mayopoulos said Thursday.

Le mercredi, the two mortgage giants joined with big bondholders in suing Richmond, seeking an injunction against the city and its private partner, Mortgage Resolution Partners. The city’s program could cause investors losses of $200 million or more if the plan goes forward, the lawsuit said.

The other bondholders directing that suit include Newport Beach-based Pacific Investment Management Co., BlackRock Inc. of New York and DoubleLine Capital of Los Angeles. In a separate action filed in the same San Francisco court Wednesday, the Bank of New York Mellon also sued the city and Mortgage Resolution Partners.

Eminent domain is typically used to seize land, not loans, usually to take over blighted property or land needed for projects such as a highway. But the unorthodox plan by Mortgage Resolution Partners would use the power to force private investors to sell mortgages.

Mortgage Resolution Partners first marketed the plan last year to San Bernardino County and two of its cities, Fontana and Ontario. The firm is now contracting with the city of Richmond to implement the strategy.

Other cities considering the proposal include El Monte, which weighed the idea behind closed doors during a City Council meeting Tuesday. Au moins trois autres municipalités de la Californie - La Puente dans le comté de Los Angeles, et Orange Cove et San Joaquin dans le comté de Fresno - sont également des consultations avec les partenaires Résolution hypothécaires. Une demi-douzaine d'autres villes de Californie ont eu moins de discussions officielles avec l'entreprise.

North Las Vegas, Nev, a également approuvé un plan similaire, et Seattle et Newark envisagent également l'adoption de la mesure, Conformément à la résolution Partenaires hypothécaires.

Cela rend la ville ouvrière de Richmond, située juste au nord de Berkeley dans le East Bay, un test important. La ville de hardscrabble 106,000 peuple a les populations noires et latinos considérables et a été durement touchée par la crise du logement, avec des taux d'accession à la propriété et en dessous de la moyenne nationale.

Même si les prix de rebondir à Richmond, many residents still struggle with outsized mortgage payments, said Richmond Mayor Gayle McLoughlin.

“The fact these threats are being put out there are very, very disturbing — but we are not afraid to go to court,” McLoughlin said. “We are looking forward to it, because we think fully that our legal reasoning will win.”

Cornell Law professor Robert C. Hockett, who advised Mortgage Resolution Partners on the proposal, said that the federal housing finance agency was acting outside of its authority by issuing its threats.

“How many times must it be repeated that principal write-downs on deeply underwater mortgage loans increase the value of the loans — even while keeping homeowners in their homes and communities intact?” Hockett said. “This is not only illegal, it is disgusting.”

In their suit, the mortgage holders acting on behalf of Fannie, Freddie and Wall Street firms argue that the eminent domain plan violates the law on a number of grounds. The suit argues that the plan targets mortgages for a purely private use, which is a violation of the takings clause of the U.S. Constitution, the California Constitution and of eminent domain law.

By reaching beyond the city’s borders to take control of loans, the city also may be violating due process requirements. Et, the suit argues, by rewriting mortgage contracts, the program violates the interstate commerce clause of the U.S. Constitution, likely resulting in major harm to the national mortgage and housing industries.

Aussi, by eradicating the debts of some local residents at the expense of out-of-state creditors, le plan violerait également la clause du contrat de l'US. Constitution, la poursuite allègue.

“En vertu de ce régime, 100% du coût sera supporté par les retraités, épargnants et, dans certains cas, les contribuables qui possèdent actuellement ces titres adossés à des hypothèques,” a déclaré John Ertman, un avocat à Cordes & Gris à New York qui agit à titre de conseiller pour les entreprises derrière le costume. “A cent pour cent du bénéfice sera réparti entre [Mortgage Resolution Partners] et la ville de Richmond.”

Source: http://www.latimes.com/business/la-fi-eminent-domain-lawsuit-20130809,0,6390434.story